Sumber:lupa...
April 4th, 2008
Saya fikir hampir semua orang yang membeli rumah sendiri akan berharap dapat menyelesaikan pinjaman perumahan kita secepat mungkin.
Terutama pinjaman perumahan yang tinggi nilainya (kadar faedah juga berbeza-beza dari satu bank dengan bank yang lain). Saya tertarik dengan perbincangan dari forum Bicara Jutawan, jadi tak perlulah saya tulis semula apa yang dibincangkan di sana. Cuma ada beberapa perkara yang patut kita pertimbangkan sebelum berura-ura untuk membuat pinjaman.
Antara kriteria yang penting ialah kadar faedah, tempoh pinjaman, lock-in period (tempoh bank letakkan untuk elakkan kita refinance ke bank lain, atau penalti akan dikenakan), dan juga kemudahan untuk membayar ansuran bulanan lebih dari yang ditetapkan untuk memendekkan tempoh pinjaman (daily rest / monthly rest).
Memandangkan saya lebih cenderung kepada pinjaman berbentuk Islamic, pilihan pakej tidak banyak, malah untuk hartanah rizab melayu semi permanent (rumah batu separuh, kayu separuh – rumah kampung), pilihan amat-amat terhad. Saya agak terkilan kerana kadar yang ditawarkan oleh Maybank untuk pinjaman perumahan yang saya pohon untuk rumah di Kg. Datuk Keramat ditawarkan pada kadar BLR + 4% (BLR sekarang ialah 6.75%). Bermakna pinjaman perumahan saya dikenakan faedah (walaupun dalam istilah islamic banking dipanggil lain) setinggi 10.75%!.
Cuma, kadar tersebut akan tetap dari mula sehinggalah tamat tempoh pinjaman. Jadi untuk orang macam saya yang kadang-kadang tak ada masa dan takut terlari bajet, saya lebih suka tahu lebih awal apakah komitmen bayaran ansuran bulanan yang saya perlu jelaskan. Senang untuk saya selaraskan perancangan dan perbelanjaan kewangan saya.
Sebaiknya, sebelum pinjaman diambil, sangat wajar kita lakukan perkara di bawah ini:-
1) Tinjau semua pakej yang ditawarkan oleh bank-bank. Dapatkan dengan jelas butiran pinjaman, kadar faedah, pakej yang ditawarkan, promosi dan lain-lain.
2) Lihat kadar faedah dan tempoh bayaran balik yang ditawarkan serta had umur (ada yang tempoh bayaran balik sampai 30 tahun! – baik untuk dapatkan ansuran bulanan yang lebih rendah)
3) Lihat kemudahan untuk membayar lebih dari ansuran yang ditetapkan (daily rest / monthly rest). Jika dapat yang daily rest lebih bagus, kerana kita boleh bayar sekerap yang mungkin dalam satu bulan untuk memendekkan tempoh bayaran balik keseluruhan pinjaman.
4) Zero-moving-cost atau tidak (ZMC bermaksud kos guaman, valuer dan lain-lain ditanggung bank – kita juga yang bayar sebenarnya – sebahagian dari jumlah pinjaman. Jika tiada ZMC, kadar faedah lebih rendah biasanya. Kos guaman dan lain-lain ditanggung oleh pembeli)
5) Tempoh lock-in oleh bank (ada yang sampai 5 tahun!). Jika lebih singkat lebih bagus.
6) Terma dan syarat (rizab melayu, jenis hartanah, status – dalam pembinaan atau sudah siap)
7) Diskaun dan promosi-promosi yang disertakan. Ada kala kadar faedah direndahkan sekejap untuk tarik permohonan baru.
8 )Lawati bank-bank berkenaan untuk bertanya secara terus dengan pegawai pinjamaan perumahan. Siapkan dahulu soalan-soalan yang ingin ditanya sebelum berkunjung.
Setelah kesemua perkara diatas dibuat penilaian, susun pakej-pakej mengikut keutamaan dan kelebihan dari yang lain. Kemudian, pilihlah pakej yang paling sesuai (mungkin bukan yang terbaik) dengan kemampuan kewangan kita.
Macam kes saya, ada 2 kekangan – pertama, hartanah adalah rizab Melayu, jadi tak banyak bank yang boleh terima permohonan pinjaman. Kedua, saya ingin pinjaman Islamic, jadi kadar faedahnya lebih tinggi berbanding “Flexi Home Loan”. Ini kerana, bank perlu tetapkan satu kadar keuntungan yang munasabah kerana apabila BLR naik, bank tidak dapat menanggung kos berkenaan daripada pinjaman yang telah diluluskan.
Untuk memendekkan tempoh bayaran balik ada beberapa cara. Pertama ambil pakej yang ada option daily rest. Daily rest bermaksud kiraan faedah diambil secara harian dari jumlah baki pinjaman. Bermaksud lebih kerap kita bayar, lebih rendah baki pinjaman, lebih singkat tempoh bayaran balik.
Contohnya bayaran bulanan pinjaman perumahan kita ialah RM1200. Untuk dapatkan kelebihan daily rest, kita bayar 2 kali sebulan. Bayar dahulu RM600, 2 minggu lebih awal, dan RM600 lagi di akhir bulan (masa due date bayaran bulanan biasa). Dengan cara ini, baki tertunggak dapat dikurangkan setiap 2 minggu! kerana kita berjaya bayar pinjaman setiap 2 minggu. Kesannya dapat kita lihat untuk satu tempoh tertentu, paling tidak kita pasti akan jimat beberapa tahun!.
Namun ada juga bank yang tidak memberikan kemudahan daily rest sebab mereka mahu kita membayar ansuran bulanan sehingga tamat tempoh pinjaman yang ditetapkan – lebih menguntungkan mereka! Paling hampir kepada daily rest ialah monthly rest, di mana kadar baki bulanan yang akan diambil kira semasa pengiraan faedah untuk bayaran balik. Maybank membenarkan advance payment sehingga 6 bulan sahaja pada satu-satu masa.
Satu lagi kaedah ialah OD (overdraft) + mortgage (refinance). Kaedah ini saya tak faham lagi, mungkin saya kena belajar dan kaji dahulu baru saya boleh ulas. Memang jika kita refinance pinjaman perumahan yang telah tamat lock-in period ke bank yang menawarkan kadar yang lebih kompetitif, ianya lebih menjimatkan ansuran bulanan kita. Malah adakalanya apabila kita refinance rumah mengikut harga pasaran (market value), kita akan dapat lebihan wang dari perbezaan jumlah pinjaman dari bank lama (baki yang ada lebih rendah) dari jumlah pinjaman yang dipohon dari bank baru.
Apa yang penting di sini ialah, jangan malas untuk membuat “homework” bila ianya melibatkan pinjaman!.
Read more...
